本文来源：时代周报 作者：林欣禾
招商蛇口（001979.SZ）交出一份“逆势稳健”的半年考卷。
8月28日晚间，招商蛇口发布2023年中期业绩。报告期内，实现营业收入514.42亿元；归属于上市公司股东的净利润21.53亿元，同比增长14.09%；经营活动产生的现金流量净额256.19亿元，同比增长636.57%。
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今年年初，招商蛇口董事总经理蒋铁峰在业绩会上表示，今年行业重塑之后，稳健型企业、综合发展的企业又迎来了新的机遇。
今年以来，招商蛇口坚定转型方向，把风险防控放在首位；坚守财务稳健，不断降低融资成本，全面开源节流，稳健发展，跻身行业五强。
城市深耕，跻身行业TOP 5
从具体销售数据来看，今年上半年，招商蛇口实现“城市深耕”。
中指研究院数据显示，2023年上半年，TOP 100房企销售总额为35682.3亿元，同比微增0.1%。而招商蛇口40.07%的销售同比增速远高于市场平均水平，将成为其后续利润增长的动力。
财报显示，今年上半年，招商蛇口累计实现签约销售面积683.96万平方米，同比增长40.30%；累计实现签约销售金额1664.36亿元，同比增加40.07%；在上海、合肥、苏州、深圳、西安、重庆、南京、长沙、南通、徐州、温州、无锡等12个一二线核心城市进入当地流量销售金额排名前五。
值得一提的是，在今年年初的业绩发布会上，招商蛇口管理层提出，今年的销售目标维持上一年水平，继续锚定3300亿元。按照这一标准计算，招商蛇口全年目标已完成过半。
另一方面，加强土储投资，积极拿地，也体现了招商蛇口在地产行业的前瞻力。
根据财报，今年1-6月，招商蛇口累计获取25宗地块，总计容建面约238万平方米，权益地价345亿元。“强心30城”的投资金额占比100%，其中“核心6+10 城”的投资金额占比达98%，资源投放进一步聚焦北京、上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州、厦门等重点城市。
其中，招商蛇口在北京获取3宗项目，地价投入达88亿元，为其在北京的高质量发展奠定坚实基础。根据中指研究院发布的《2023年上半年拿地TOP100排行榜》，招商蛇口位列第四位。
招商蛇口在销售与土储上持续发力的同时，房地产政策也在持续优化调整。目前，政策整体延续宽松基调，因城施策支持刚性和改善性住房需求，“稳支柱”“促需求”“防风险”的各项举措逐步落位。
今年7月，中央政治局会议明确将适时调整优化房地产政策，下半年政策松绑预期进一步加强。房地产行业格局重塑，资产负债表健康、操盘能力突出的房企将获得更多市场份额和发展机遇。此外，中国人民银行、金融监管总局发文，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施，多地房地产政策同时进入调整优化期。
凭借稳健、审慎的战略以及合理的财务管控，招商蛇口已然拿到房地产市场下半场的入场券，打开增长空间。
财务稳健，获资本市场青睐
亮眼的销售成绩，离不开财务稳健的核心保障与支持。在稳定的现金流与产品交付能力的支撑下，招商蛇口“三道红线”始终处于“绿档”水平并持续优化。
财报显示，截至报告期末，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率62.86%、净负债率47.01%、现金短债比为1.09。
强而有力的财务表现，让招商蛇口在资本市场“扬名”。今年上半年，招商蛇口新增138亿元公司债注册，新增公开市场融资74.9亿元，上半年综合资金成本3.65%，较年初降低24BP。
今年8月初，招商蛇口还成功发行“23招商蛇口SCP009”，实际发行总额13亿元，发行期限180天，票面利率仅为2.2%。
值得注意的是，自2022年以来，多数房企面临持续流动性压力。据机构推测，进入到2023年下半年，房企迎来明显的偿债高峰。今年7-8月，招商蛇口公开市场到期债务近70亿元，均已如期兑付。
招商蛇口在资本市场的收获还不止于此，其对南油和前海实业的股权收购重组，更进一步夯实企业的综合竞争力。
7月14日，招商蛇口发布了新增股份上市公告书，本次交易之标的资产的过户手续及相关工商变更登记、备案事宜已完成，因购买资产而新增的股份于7月20日在深交所上市。
公告显示，本次交易之标的资产为深圳市投资控股有限公司（以下简称“深投控”）持有的深圳市南油（集团）有限公司（以下简称“南油集团”）24%股权、招商局投资发展有限公司（以下简称“招商局投资发展”)持有的深圳市招商前海实业发展有限公司（以下简称“招商前海实业”）2.8866%股权。而南油集团是前海实业的19家股东之一。
交易完成后，南油集团将成为招商蛇口的全资子公司，再加上直接收购的招商前海实业约2.89%股权，招商蛇口对招商前海实业的权益比例将增加至85.99%，两项标的资产的核心为其对应前海自贸投资合计约6.83%权益。
通过本次重组交易，招商蛇口将加码前海优势资源，抢抓前海政策机遇，提升其在粤港澳大湾区重要区域享有的资源价值。与此同时，这也预示着，招商蛇口通过A股并购交易加码优质资产，得到资本市场认可与青睐。
推进“三个转变”战略
从细分业务来看，招商蛇口的业务结构主要分为开发业务、城市服务和资产运营。2023年上半年，开发业务实现营收416.28亿元，占营收比重为80.92%；城市服务实现营收70.75亿元，占比为13.75%；资产运营实现营收27.39亿元，占比为5.32%。
在上述几大业务中，开发业务主要包括住宅产品；城市服务主要包括物业管理、邮轮、会展、康养等业务；资产运营主要包括商业、产业办公、公寓酒店等业务。
“招商蛇口秉持承载美好生活初心，围绕开发业务、资产运营和城市服务三类业务，提供多元丰盛、覆盖全生命周期的产品与服务，产融创新，低碳先锋，经营稳健，致力于成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商。”招商蛇口在财报中表示。
面对房地产行业之变，招商蛇口亦在做应对战略。
近年来，招商蛇口稳步推进“三个转变”，即从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变，聚焦开发业务、资产运营、城市服务三类业务，培育第二成长曲线。
在战略上，招商蛇口基于对行业变化和发展趋势的研判，制定了前瞻性的中长期转型规划，明确了“四个聚焦、三个转变、两个降低、一个提升”的战略转型要求。
地产行业格局重构背景之下，无论是在销售规模、市值还是土储、产品品质等方面，招商蛇口都稳稳晋级行业五强。市场理性回归后，招商蛇口的血性和进取也逐渐回来了。不止于规模增长，在10万亿规模的房地产下半场，招商蛇口更将发力利润、质量、效益、转型、经营、收入、品质等多维度的全面增长。
本文源自：时代周报
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